La venta de la nuda propiedad se ha convertido en una alternativa cada vez más conocida entre los mayores de 65 años en Madrid. Este mecanismo permite a los propietarios obtener liquidez inmediata por su vivienda sin necesidad de abandonar su domicilio, una ventaja que está despertando el interés tanto de particulares como de fondos de inversión.
Con la inflación persistente y pensiones que, en muchos casos, no alcanzan para cubrir los gastos cotidianos, la nuda propiedad en Madrid aparece como una vía intermedia entre la venta total y la hipoteca inversa. A diferencia de esta última, el propietario recibe el dinero de una sola vez y mantiene el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a vivir en la vivienda o alquilarla hasta su fallecimiento.
La figura jurídica no es nueva, pero su auge en Madrid refleja un cambio de mentalidad entre las personas mayores, cada vez más dispuestas a aprovechar el valor de su patrimonio inmobiliario sin renunciar a su estilo de vida.
Qué implica vender la nuda propiedad
Cuando un propietario vende la nuda propiedad, transfiere el dominio del inmueble, pero conserva el usufructo, esto en la práctica significa que el comprador no podrá disponer plenamente de la vivienda hasta que el usufructuario fallezca o renuncie a su derecho. Mientras tanto, el vendedor sigue residiendo en su casa con total normalidad.
El precio de venta suele ser inferior al valor de mercado, ya que el comprador deberá esperar para disponer del bien. Este descuento se calcula en función de la edad del usufructuario y de la esperanza de vida, de acuerdo con las tablas actuariales que utilizan notarios y entidades financieras, cuanto mayor sea el vendedor, más alto será el importe que reciba.
Según fuentes del sector, la diferencia entre el valor de mercado y el precio de la nuda propiedad puede situarse entre un 30 % y un 60 %, un piso valorado en 400.000 euros podría venderse por una cantidad que oscila entre 160.000 y 280.000 euros, dependiendo del caso.
Un mercado en expansión en la Comunidad de Madrid
Madrid es una de las regiones donde más operaciones de nuda propiedad se registran en España por el alto valor del suelo, la concentración de vivienda en propiedad y el envejecimiento progresivo de la población hacen de la capital y sus municipios colindantes un terreno fértil para este tipo de operaciones.
En barrios tradicionales como Chamberí, Retiro o Salamanca, se han detectado en los últimos dos años numerosos casos de propietarios mayores que han optado por vender la nuda propiedad para reforzar su economía personal. En zonas más periféricas, como Fuenlabrada, Alcorcón, Getafe o Alcalá de Henares, el fenómeno comienza también a extenderse, impulsado por el interés de pequeños inversores y empresas especializadas.
Expertos del Colegio de Registradores señalan que la nuda propiedad ofrece una solución patrimonial flexible, especialmente donde el acceso al crédito resulta complicado, a ello se suma la ventaja de no generar deudas, ya que se trata de una compraventa al contado.
Aspectos legales y fiscales a tener en cuenta
Desde el punto de vista jurídico, la venta de la nuda propiedad debe formalizarse ante notario y registrarse en el Registro de la Propiedad. Es fundamental contar con asesoramiento especializado, ya que la operación tiene implicaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador.
El vendedor puede estar sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial obtenida, aunque en algunos casos por ejemplo, si se trata de mayores de 65 años que venden su vivienda habitual puede aplicarse una exención total.
El comprador, por su parte, deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), calculado sobre el valor de la nuda propiedad adquirida. Cuando fallece el usufructuario, el comprador consolida la plena propiedad, lo que puede generar la obligación de pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, dependiendo de la comunidad autónoma y del grado de parentesco.
